Assurance PNO, propriétaire non occupant.
Assuré. Point final.

Qu'est-ce que l'assurance PNO (propriétaire non occupant) ?

La PNO est l'assurance d'un logement que vous possédez sans y vivre : loué, vacant entre deux locataires, prêté à un proche ou immobilisé par des travaux. Elle assure le bâtiment et la responsabilité attachée à votre qualité de propriétaire — pas la vie quotidienne de celui qui occupe les lieux.

Propriétaire occupant, propriétaire bailleur : deux points de vue sur le même logement

Une multirisque habitation classique suit l'occupant : ses meubles, sa responsabilité civile vie privée et, s'il est locataire, les risques locatifs dont il répond envers son bailleur. La PNO suit le bien : les murs, les équipements immobiliers, les aménagements que vous avez financés, et la responsabilité que la loi met à la charge du propriétaire. Les deux contrats ne se remplacent pas.

Conséquence que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : en quittant votre logement pour le louer, vous ne conservez pas votre contrat en l'état. Le risque a changé de nature, et l'article L113-2 du Code des assurances vous impose de déclarer cette circonstance nouvelle à votre assureur, par lettre recommandée, dans les quinze jours à partir du moment où vous en avez eu connaissance. L'assureur peut alors résilier le contrat ou vous proposer une nouvelle prime (article L113-4) ; si vous n'avez rien déclaré, l'indemnité d'un sinistre peut être réduite en proportion des primes payées (article L113-9), et le contrat annulé si votre mauvaise foi est établie (article L113-8). Sont concernés :

• le bailleur, en location nue ou meublée ;
• le propriétaire d'un bien vacant : entre deux locataires, en attente de vente, en travaux ;
• celui qui prête son logement à un proche, sans bail ni loyer : l'occupant à titre gratuit n'a aucune obligation légale d'assurance ;
• la SCI familiale : le bien appartient à la société, c'est donc elle qui souscrit, pas l'associé.

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

En copropriété, oui pour le volet responsabilité civile : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, oblige chaque copropriétaire à s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son lot ou non. Hors copropriété — une maison individuelle louée, par exemple — aucun texte n'impose la PNO. Votre responsabilité de propriétaire, elle, existe dans les deux cas.

En copropriété : une obligation attachée au lot, pas à l'occupation

Le texte est court et il faut le lire au mot près : chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre « en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant ». La loi ne connaît donc que deux qualités, et le bailleur relève de la seconde : mettre son lot en location ne fait pas disparaître l'obligation, elle change simplement de branche. Trois précisions valent mieux qu'un résumé :

• Un locataire assuré ne vous dispense de rien : son contrat couvre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, l'article 9-1 vise ceux dont vous répondez en votre qualité de copropriétaire non-occupant.
• L'obligation porte sur la responsabilité civile, et sur elle seule : aucun texte ne vous impose d'assurer votre lot contre l'incendie ou le dégât des eaux. Un copropriétaire limité au minimum légal est en règle… et peut voir son appartement détruit sans indemnité. C'est la différence entre une RC de propriétaire seule et une PNO avec garanties dommages.
• Le texte vise « chaque copropriétaire », sans distinguer la nature du lot : un appartement, mais aussi une cave, un garage ou un local détenu dans l'immeuble.

Attention à la frontière : la loi de 1965 régit les immeubles bâtis, ou groupes d'immeubles bâtis, à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Une maison située dans une copropriété horizontale est un lot dès lors que cette répartition existe, et l'obligation s'applique ; une maison en lotissement, gérée par une association syndicale libre, n'est pas une copropriété au sens de cette loi. Votre règlement de copropriété, les statuts d'une association syndicale ou la banque qui finance le bien peuvent par ailleurs exiger une assurance plus large : ce sont des obligations contractuelles, qui s'ajoutent à la loi sans se confondre avec elle.

Maison individuelle louée : aucune obligation, une exposition maximale

Hors copropriété, aucune loi ne vous impose de vous assurer. Mais l'article 1244 du Code civil — l'ancien article 1386, renuméroté sans changement de fond par l'ordonnance du 10 février 2016 — rend le propriétaire responsable du dommage causé par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle provient d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. La ruine n'est pas seulement l'effondrement de l'immeuble entier : la chute d'un élément incorporé à la construction suffit — une tuile, un garde-corps de balcon, un volet — dès lors que le défaut d'entretien ou le vice est bien à l'origine du dommage. Aucune faute n'a à être prouvée contre vous, et cette responsabilité ne part pas avec les clés, le locataire n'ayant ni posé le volet ni la charge de sa fixation. Et c'est le seul scénario de l'assurance habitation où la facture n'a pas de plafond naturel : un dommage corporel s'indemnise sur des années, sur votre patrimoine personnel si aucun contrat ne répond.

Le logement vacant : le moment où plus personne n'est assuré

L'obligation de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 pèse sur le locataire : elle vaut pour la location nue comme pour le meublé de résidence principale et le bail mobilité, mais elle s'éteint avec le bail. Le contrat du locataire, lui, n'est pas résilié de plein droit : c'est lui qui le résilie en partant. Pendant les semaines de relocation, le bien est donc le plus exposé et le moins surveillé — une fuite sur une canalisation encastrée ne se voit pas dans un logement vide, elle se découvre à la visite suivante ou par le voisin du dessous. Deux réflexes :

• N'attendez pas la vacance pour souscrire : l'assurance suppose un aléa, et un contrat signé après coup ne couvre pas un sinistre déjà survenu.
• Lisez la clause d'inhabitation avant d'en avoir besoin. La plupart des contrats plafonnent la durée d'inoccupation, suspendent ou excluent le vol au-delà d'un certain nombre de jours consécutifs, et imposent de couper l'eau en période de gel. Une vacance prolongée se déclare : c'est, là encore, une circonstance nouvelle au sens de l'article L113-2.

Pourquoi l'assurance de l'immeuble ne suffit pas ?

Parce qu'elle assure la copropriété, pas vous. Le second alinéa de l'article 9-1 impose à chaque syndicat de copropriétaires de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, pour l'essentiel ceux des parties communes. La multirisque immeuble plus large, avec garanties dommages, relève d'un vote de l'assemblée générale : son étendue se lit dans le contrat voté, pas dans la loi. Quatre limites, vues du bailleur :

• Elle n'a pas pour objet d'indemniser votre perte de loyers : quand une garantie « pertes de loyers » figure au contrat de l'immeuble, son périmètre et ses bénéficiaires sont ceux que l'assemblée a votés — cela se vérifie ligne à ligne. Le logement est remis en état, vos échéances de crédit continuent de tomber.
• Elle ignore ce que vous avez financé : beaucoup de contrats couvrent le bâti des lots privatifs dans leur état d'origine, ce qui laisse dehors la cuisine équipée, le parquet posé l'an dernier ou le mobilier d'un meublé.
• Elle n'est pas faite pour porter votre responsabilité personnelle : certains contrats d'immeuble l'étendent aux copropriétaires, beaucoup ne le font pas, et là encore l'étendue se lit dans le contrat voté. Quand un voisin ou votre locataire recherche votre responsabilité pour un désordre venu de votre lot, la réclamation est dirigée contre vous, pas contre le syndicat.
• Sa franchise peut vous revenir : selon le contrat et les décisions d'assemblée, elle est fréquemment refacturée au copropriétaire concerné par le sinistre.

Le bon réflexe avant de souscrire : réclamer au syndic une copie des garanties de l'immeuble et calibrer votre PNO sur ce qui manque, pas sur ce qui existe déjà. Un même dommage n'est jamais indemnisé deux fois — l'indemnité ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre (article L121-1 du Code des assurances) — mais deux cotisations se paient très bien en double. Et si deux contrats couvrent le même intérêt contre le même risque, l'article L121-4 vous impose d'en donner immédiatement connaissance à chaque assureur, en indiquant le nom de l'autre assureur et la somme assurée.

Le détail juridique de chaque situation est développé dans notre article assurance PNO : le contrat que tout bailleur devrait avoir.

Que couvre réellement une assurance PNO ?

Deux blocs, et deux seulement : la responsabilité que vous encourez en qualité de propriétaire, et les dommages au bâtiment et aux équipements que vous avez financés. Ce qui appartient au locataire et ce qui touche au paiement du loyer relèvent d'autres contrats. Gardez cette frontière en tête avant de comparer deux devis : l'écart de prix se loge souvent dans les garanties de responsabilité réellement incluses — et dans le fait qu'une formule s'arrête parfois à la seule responsabilité civile.

Le socle : votre responsabilité de propriétaire

Remettre les clés ne transfère pas tout. L'article 1244 du Code civil rend le propriétaire responsable des dommages causés par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle provient d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction : garde-corps qui cède, tuile ou élément de façade qui tombe. Hors de cette hypothèse de ruine, votre responsabilité de bailleur ne disparaît pas pour autant : vous devez entretenir le logement en état de servir à l'usage loué et vous devez au locataire la garantie des vices de la chose louée (articles 1719 2° et 1721 du Code civil) — une canalisation encastrée d'origine qui lâche se règle sur ce terrain-là. Dans les deux cas, ce n'est pas le locataire qui en répond : sans assurance, vous répondez sur votre patrimoine personnel — et un dommage corporel ne se chiffre pas en centaines d'euros, mais en années d'indemnisation.

Cette responsabilité se décline en trois garanties distinctes, que les formules d'entrée de gamme n'incluent pas toutes. Ce sont des dénominations de contrat, pas des catégories définies par la loi : leur présence se vérifie aux conditions particulières, ligne à ligne.

• La RC propriétaire d'immeuble : les dommages causés aux tiers par le bâtiment — le passant blessé, le véhicule écrasé par la chute d'un élément de façade.
• Le recours des voisins et des tiers : quand un incendie ou un dégât des eaux part de chez vous et abîme chez les autres. Leurs assureurs viendront chercher le responsable ; la garantie paie à votre place, dans la limite de son plafond.
• Le recours des locataires : l'image en miroir des « risques locatifs ». Cette fois, c'est votre propre locataire qui se retourne contre vous parce que le sinistre vient du bâti — ses biens détruits, sa privation de jouissance. C'est la garantie la plus souvent absente : vérifiez-la ligne à ligne.

Le bâti et ce que vous y avez installé

Second bloc : murs, sols, plafonds, toiture, canalisations, chaudière, VMC, et les aménagements que vous avez financés — cuisine équipée, salle de bains refaite, parquet, placards. Rien de tout cela n'appartient au locataire, et rien n'est couvert par son contrat d'occupant. Deux points décident de l'indemnité :

• Ce que vous avez déclaré. La surface, le nombre de pièces, l'usage du bien servent à tarifer : une déclaration inexacte de bonne foi découverte après sinistre fait jouer l'article L113-9 du Code des assurances, qui réduit l'indemnité dans le rapport entre la prime payée et celle qui aurait été due si le risque avait été déclaré exactement. Les capitaux, eux, obéissent à une autre règle : si la valeur assurée est inférieure à la valeur réelle au jour du sinistre, l'article L121-5 vous laisse « votre propre assureur pour l'excédent » et vous fait supporter une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire du contrat. Déclarer trois quarts de la valeur d'un mobilier de meublé, c'est accepter de n'en récupérer que trois quarts, franchise déduite en plus.
• La présence de garanties dommages. L'article L125-1 du Code des assurances greffe la garantie catastrophes naturelles — inondation, mais aussi sécheresse-réhydratation des sols — sur les contrats qui garantissent l'incendie ou d'autres dommages aux biens, l'état de catastrophe naturelle étant constaté par arrêté interministériel. L'article L122-7 y attache de la même façon la garantie tempête. Une PNO limitée à la responsabilité civile — le minimum légal du copropriétaire — ne vous couvre donc ni contre l'inondation, ni contre la sécheresse, ni contre la tempête : aucun dommage à vos biens n'y est garanti.

Cette RC est d'ailleurs la seule obligation qui pèse sur vous, et elle ne vaut qu'en copropriété : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi Alur du 24 mars 2014, impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe ou non son lot. Hors copropriété — une maison individuelle louée —, aucun texte n'impose la PNO. Autre nuance propre à la copropriété : les parties communes, toiture comprise, relèvent de l'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires, et la multirisque de l'immeuble couvre fréquemment le bâti des lots privatifs dans leur état d'origine. Votre PNO ne fait pas double emploi pour autant : elle prend le relais sur vos aménagements, sur les franchises, et partout où cette police ne joue pas.

Pendant la vacance, ces garanties dommages deviennent votre seule protection, puisqu'aucun contrat d'occupant n'existe plus — encore faut-il les avoir souscrites. Presque tous les contrats les encadrent par une clause d'inhabitation, purement contractuelle : durée plafonnée, eau coupée en hiver, garantie vol suspendue au-delà d'un certain nombre de jours d'inoccupation. Le vol, justement, ne vise dans une PNO que vos biens — mobilier d'un meublé, matériel rangé dans une cave ou un garage que vous conservez, jamais les affaires du locataire — et suppose le plus souvent une effraction constatée. Ces conditions varient d'un assureur à l'autre : elles se lisent aux conditions générales, pas dans la loi.

Dégât des eaux et incendie : qui pilote le dossier ?

Les articles 1732 et 1733 du Code civil font peser sur le locataire une présomption de responsabilité pendant le bail : il répond des dégradations et pertes survenues pendant sa jouissance sauf à prouver qu'elles ont eu lieu sans sa faute, et de l'incendie sauf cas fortuit, force majeure, vice de construction ou feu communiqué par une maison voisine. C'est le fondement de son assurance « risques locatifs », obligatoire pour un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (article 7 g). Mais le vice de construction le libère : la charge bascule alors de votre côté. Et face à un locataire non assuré ou insolvable, un recours victorieux ne vous rapporte rien.

En immeuble, le dégât des eaux — et l'incendie — obéissent en outre à la convention IRSI, un accord entre assureurs qui ne vous est pas opposable : il désigne un assureur gestionnaire unique — en principe celui de l'occupant du local sinistré, celui du propriétaire si le local est vacant, celui du syndicat pour les parties communes — et prend en charge la recherche de fuite dans les limites qu'il fixe. Deux conséquences pour un bailleur : votre assureur PNO tient ce rôle quand le logement est vacant, et au-delà de 5 000 € HT de dommages par local sinistré on sort de la convention pour retomber sur le droit commun et les recours — le moment précis où l'absence de PNO se paie. Le mécanisme est détaillé dans notre article dégât des eaux : qui paie quoi ?.

Le trouble de jouissance, l'angle mort du bailleur

Vous devez à votre locataire une jouissance paisible du logement (article 1719 3° du Code civil). Si des réparations urgentes qui ne peuvent être différées durent plus de vingt et un jours, l'article 1724 du Code civil impose de diminuer le prix du bail à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé ; si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille, il peut faire résilier le bail. Dans les deux cas, ce n'est pas le locataire qui perd de l'argent : c'est vous.

Deux garanties différentes répondent à ces deux factures, et il ne faut pas les confondre. La perte de loyers compense les loyers que vous ne percevez plus après un sinistre garanti, dans la limite de durée et de plafond prévue au contrat ; la garantie loyers impayés n'y changerait rien, puisque le loyer n'est pas impayé : il n'est plus dû. Le recours des locataires, lui, prend en charge ce que vous devez à votre locataire quand le sinistre vient du bâtiment : ses biens endommagés, son relogement, sa privation de jouissance. Dernier piège : ces obligations sont contractuelles, or les contrats de responsabilité civile excluent classiquement les conséquences de l'inexécution d'un engagement contractuel — une RC générale ne couvrira donc pas ce terrain, et toutes ces garanties ne jouent qu'après un événement lui-même garanti, pas à l'occasion de travaux d'entretien ordinaires.

Défense pénale, recours et protection juridique

La défense pénale et recours suite à accident, lorsqu'elle figure au contrat, vous assiste quand votre responsabilité est recherchée devant une juridiction — un balcon qui cède et blesse quelqu'un finit parfois en poursuite pour blessures involontaires — et exerce en votre nom les recours contre les tiers. La protection juridique du bailleur est plus large : litiges de bail, congé contesté, troubles de voisinage, procédure contre un locataire défaillant. Elle prend en charge les frais de procédure et, en vertu de l'article L127-3 du Code des assurances, vous laisse le libre choix de votre avocat dès qu'il est fait appel à lui : aucune clause du contrat ne peut porter atteinte à ce choix dans les limites de la garantie, et l'assureur ne peut même pas vous proposer le nom d'un avocat sans demande écrite de votre part.

Ce que la PNO ne couvre pas

Une précision de lecture avant le tableau : la colonne « votre PNO » suppose une formule complète, garanties dommages comprises. Une PNO limitée à la responsabilité civile ne remplit que les lignes de responsabilité. Et en copropriété, une partie du bâti relève d'abord de l'assurance de l'immeuble.

Trois exclusions structurelles complètent ce tableau : les dégradations locatives et l'usure, qui se règlent sur l'état des lieux et le dépôt de garantie ; les travaux et la vétusté, qui relèvent de l'entretien et non du sinistre ; et le défaut d'entretien caractérisé, qui prive de garantie au moment où l'on en a le plus besoin lorsque le contrat l'exclut en termes formels et limités.

Location nue, meublée, saisonnière : votre bail décide de tout

Ce n'est pas votre bien qui fixe le régime d'assurance, c'est le bail que vous signez : l'obligation d'assurance du locataire existe en résidence principale, nue comme meublée, et disparaît en location saisonnière comme en prêt à usage. Selon la case que vous cochez, la PNO est donc un filet de sécurité… ou la seule assurance du logement.

Location nue : deux leviers si l'attestation ne vient jamais

Le locataire justifie de son assurance à la remise des clés, puis chaque année à votre demande. S'il ne le fait pas, l'article 7 g) vous ouvre deux voies — et il faut en choisir une, car elles ne se cumulent pas.

La première est la souscription pour le compte du locataire. Après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois — mise en demeure qui doit vous annoncer comme candidat à la souscription —, vous prenez un contrat à sa place. Cette assurance pour compte ne couvre que la responsabilité locative : ni les meubles du locataire, ni sa responsabilité de la vie privée. Vous lui en remettez une copie à la souscription puis à chaque renouvellement, et la prime annuelle est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, majorée dans la limite fixée par décret, soit 10 % au maximum (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016), le montant apparaissant sur l'avis d'échéance. Sur une prime annuelle de 180 €, cela fait 15 € par mois plus 1,50 € de majoration. Dès que le locataire produit sa propre attestation, ou qu'il quitte les lieux, vous résiliez ce contrat.

La seconde est la clause résolutoire pour défaut d'assurance, lorsque le bail en comporte une : elle ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, commandement qui doit reproduire ces dispositions à peine de nullité. Le point que l'on découvre trop tard : mettre le locataire en demeure en annonçant la souscription pour son compte vaut renonciation à cette clause résolutoire. On ne joue pas les deux tableaux. Dans la quasi-totalité des cas, la première voie suffit — l'objectif n'est pas de sanctionner, c'est que le logement cesse d'être à découvert.

Meublé et bail étudiant : vos meubles ne sont pas les siens

L'obligation d'assurance s'applique aussi au meublé loué en résidence principale : l'article 25-3 rend l'article 7 applicable à ces logements, et il s'y applique en entier — la seule exception que ce texte prévoit vise le l) de l'article 4, pas l'assurance. Mais le contrat du locataire couvre sa responsabilité et ses affaires — pas votre mobilier lorsqu'il n'en répond pas. Reprenez l'inventaire de l'état des lieux : électroménager, literie, canapé, vaisselle. Le total dépasse vite plusieurs milliers d'euros, qu'un plafond « contenu » calé sur un logement vide ne couvrira pas. La garantie à demander s'appelle mobilier du propriétaire, avec un capital que vous chiffrez vous-même : elle n'est jamais acquise d'office, et son intitulé change d'un assureur à l'autre.

Piège propre au bail étudiant de neuf mois (article 25-7 de la même loi) : comme il n'atteint jamais son premier anniversaire, la vérification annuelle prévue par la loi ne se déclenche pas une seule fois. Le réflexe qui la remplace : réclamer l'attestation à chaque entrée et la relire — c'est l'adresse du logement, pas seulement le nom, qui doit y figurer. Notre guide de l'assurance habitation étudiant détaille ce qu'il doit produire.

Saisonnière et Airbnb : personne n'est obligé de rien

La loi de 1989 ne régit que les locations qui constituent la résidence principale du preneur — le logement occupé au moins huit mois par an (article 2) — et son titre consacré aux meublés pose exactement la même condition (article 25-3). Une location saisonnière n'entre donc dans aucun des deux : votre vacancier n'a aucune obligation légale de s'assurer. (À ne pas confondre avec les « locations consenties aux travailleurs saisonniers », que l'article 2 écarte pour une tout autre raison : il s'agit du logement des saisonniers, pas de la location de vacances.)

Il reste responsable des dégradations et, pour l'incendie, présumé responsable tant qu'il ne prouve pas le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction ou un feu venu d'une maison voisine (articles 1732 et 1733 du Code civil). Encore faut-il qu'il soit solvable et joignable trois mois plus tard. Son propre contrat d'habitation l'étend parfois à la villégiature : parfois, pas toujours. Quant à la protection affichée par une plateforme de réservation, elle ne remplace pas votre contrat : son étendue, ses plafonds, ses exclusions et la procédure de déclaration sont fixés par la plateforme et varient selon les offres — lisez-les avant d'en avoir besoin plutôt que de les supposer.

Le vrai risque est ailleurs : ne pas déclarer l'usage saisonnier à votre assureur. Une déclaration inexacte non intentionnelle entraîne une réduction proportionnelle d'indemnité (article L113-9 du Code des assurances) : si la prime payée ne représente que 70 % de celle qui aurait été due, un sinistre de 30 000 € est indemnisé 21 000 €. Intentionnelle, elle rend le contrat nul (article L113-8) — plus d'indemnité du tout. Vérifiez aussi le règlement de copropriété avant de publier l'annonce. Sujet déplié dans notre article Airbnb et sous-location : quelle assurance ?.

Logement prêté à un proche : le geste généreux qui vous laisse seul

Prêter un appartement à un enfant ou à un parent relève du prêt à usage : l'occupant doit veiller raisonnablement à la garde et à la conservation du bien prêté (articles 1875 et 1880 du Code civil), mais aucun texte ne l'oblige à s'assurer — et il ne le fait presque jamais. Premier réflexe, valable dans tous les cas : une convention d'occupation à titre gratuit écrite, qui fixe la durée et impose l'assurance.

Le second réflexe, l'abandon de recours contre l'occupant, dépend de qui vous logez. Après vous avoir indemnisé, votre assureur est subrogé dans vos droits contre le tiers responsable (article L121-12 du Code des assurances) ; mais le même article lui interdit, sauf malveillance, tout recours contre vos enfants, vos descendants, vos ascendants, vos alliés en ligne directe et, plus largement, toute personne vivant habituellement à votre foyer. Si l'incendie part de la friteuse de votre fils, la loi a donc déjà éteint le recours — vous n'avez rien à négocier. L'ami, le cousin, le collègue ou la belle-sœur que vous dépannez, en revanche, ne bénéficient d'aucune immunité : sans clause d'abandon de recours, c'est vers eux — ou vers leur assureur, s'ils en ont un — que le vôtre se retournera. C'est là, et seulement là, que la clause se demande.

Vacance, colocation, SCI, local commercial : les quatre pièges qui coûtent cher

Quatre situations font sortir le bailleur du cadre standard : le logement vide, la colocation qui tourne, la détention par une SCI et le local commercial. Dans les deux dernières, ce n'est même plus le même contrat qu'il faut signer.

Le logement vacant : le risque le plus sous-estimé

Entre deux locataires, pendant des travaux, le temps d'une succession : plus aucune assurance d'occupant ne protège les murs, et personne n'est là pour entendre une fuite. Un flexible qui coule trois semaines dans un logement vide, ce sont les sols, les cloisons et le plafond du voisin du dessous, puis des mois sans loyer. Six mois de travaux sur un loyer de 750 €, ce sont 4 500 € de loyers perdus : seule une garantie perte de loyers après sinistre les compense, et elle n'a rien d'automatique — incluse ici, en option là, souvent plafonnée en durée. Vérifiez qu'elle figure dans votre contrat, et rappelez-vous qu'elle suppose un sinistre lui-même garanti.

Ne comptez pas non plus sur la disparition de vos obligations avec celle du locataire. En copropriété — et là seulement : la maison individuelle isolée n'est soumise à aucune obligation équivalente — chaque copropriétaire doit être assuré contre les risques de responsabilité civile dont il répond en qualité de copropriétaire occupant ou non occupant (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014). Un lot vide reste un lot à assurer.

La PNO couvre la vacance : c'est son intérêt principal. Elle y met presque toujours des conditions, réunies dans la clause d'inhabitation — durée d'inoccupation plafonnée, vol suspendu ou exclu au-delà d'un seuil, eau coupée et circuit vidangé hors saison, obligation de signaler une vacance prolongée. Ces conditions sont contractuelles et varient d'un assureur à l'autre : lisez-les avant d'en avoir besoin, car c'est la vacance longue et non déclarée, pas les trois semaines entre deux baux, qui fait tomber la garantie. Pendant la vacance, c'est aussi votre assureur PNO qui porte votre dossier dans un dégât des eaux d'immeuble : sans lui, vous êtes le seul acteur de la chaîne sans assureur pour défendre votre position (voir dégât des eaux : qui paie quoi ?).

La colocation : vérifiez les prénoms sur l'attestation

Chaque colocataire inscrit au bail doit être couvert contre les risques locatifs, et une attestation au nom d'un seul d'entre eux ne fait pas l'affaire : un contrat protège son souscripteur, pas les colocataires qui n'y figurent pas. Deux montages tiennent la route — un contrat commun mentionnant tous les noms, ou un contrat par personne, avec une attestation par personne mise à jour à chaque avenant au bail.

Le point de bascule est le départ d'un colocataire. Sa solidarité, et celle de sa caution, prend fin à la date d'effet de son congé régulièrement délivré lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après cette date à défaut de remplaçant (article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989). Son assurance, elle, ne connaît pas ce délai de grâce : elle s'arrête le jour où il résilie. Entre les deux, le logement peut n'être couvert par personne. Notre article assurance colocation : qui doit souscrire ? déroule les cas de figure.

La SCI : le contrat doit être au nom de la société

C'est la SCI qui est propriétaire : c'est elle qui subit le dommage et qui doit percevoir l'indemnité. Un contrat au nom personnel du gérant fait diverger l'assuré et le propriétaire — discussion assurée au moment du règlement. Et la SCI n'est pas un écran de responsabilité : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social (article 1857 du Code civil). Obligation non solidaire, et subsidiaire — le créancier doit d'abord avoir poursuivi la société, vainement, avant de se tourner vers eux (article 1858). Cela décale l'échéance ; cela ne la supprime pas : un dommage corporel causé par le bâtiment et non assuré finit dans le patrimoine personnel des associés.

Deux détails qui surprennent les gérants : si le bien est financé à crédit, l'indemnité est attribuée, sans qu'il soit besoin d'une délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang (article L121-13 du Code des assurances) — la banque passe avant la SCI, sous la seule réserve des paiements faits de bonne foi avant opposition. Et une SCI qui se met à louer en meublé exerce une activité de nature commerciale qui la fait basculer, en principe, à l'impôt sur les sociétés (article 206, 2 du Code général des impôts), sauf tolérance administrative tant que ces recettes commerciales restent accessoires : la question se pose à votre comptable avant d'acheter les meubles.

Le local commercial : ce n'est plus une PNO habitation

Un local loué à une entreprise sort du champ de l'assurance habitation. La loi du 6 juillet 1989 ne s'y applique pas — elle ne vise que la résidence principale du preneur, usage mixte professionnel et habitation compris —, donc aucune obligation d'assurance du locataire au titre de l'article 7 g) : c'est le bail qui organise lui-même les assurances. Bail commercial pour le commerçant ou l'artisan (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) ; bail professionnel pour le local à usage exclusivement professionnel d'un libéral (article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). Dans le bail commercial, la répartition des charges doit en outre figurer dans l'inventaire précis et limitatif imposé par l'article L145-40-2 du Code de commerce, auquel le bail ne peut pas déroger. Déclarer un tel local sous un contrat habitation, c'est décrire un risque qui n'est pas le vôtre : le fournil du rez-de-chaussée n'a rien du risque incendie d'un T3. Le bon contrat est une multirisque immeuble ou une PNO de local professionnel. Et si c'est vous qui exploitez, le sujet devient la multirisque professionnelle et la RC Pro.

Sinistre dans un logement loué : qui paie quoi, et dans quel ordre ?

Trois contrats se superposent sur un bien mis en location : celui du locataire, celui de l'immeuble et le vôtre. Chacun couvre son assuré et ses propres responsabilités ; aucun ne couvre les deux autres. La PNO n'est pas un quatrième filet de sécurité : c'est votre place dans cette chaîne. Sans elle, vous êtes le seul acteur du dossier sans assureur pour porter votre position.

Dégât des eaux venu de l'appartement du dessus

C'est le sinistre le plus fréquent en immeuble, et celui dont l'ordre de paiement surprend le plus : ce n'est pas l'assureur du voisin à l'origine de la fuite qui indemnise, mais l'assureur de l'occupant du local sinistré. La convention IRSI, accord entre sociétés d'assurance qui ne vous est pas opposable, désigne ce gestionnaire unique pour les dégâts des eaux et les incendies tant que les dommages n'excèdent pas 5 000 € HT par local sinistré. Si ce local est vacant, le gestionnaire est l'assureur du propriétaire non occupant ; si le sinistre touche les parties communes, celui de l'immeuble.

• Jusqu'à 1 600 € HT (tranche 1) : le gestionnaire indemnise les dommages du local sinistré et les compagnies adhérentes renoncent à se retourner les unes contre les autres. Un plafond taché et une cloison à reprendre pour 1 200 € HT se règlent sans chercher de responsable.
• De 1 600 à 5 000 € HT (tranche 2) : le gestionnaire mandate un expert pour le compte commun des parties, dont les conclusions sont opposables aux assureurs du dossier, puis exerce son recours contre l'assureur du responsable.
• Au-delà de 5 000 € HT par local : on sort de l'IRSI. Expertise et recours de droit commun, délais nettement plus longs.

La recherche de fuite est organisée et prise en charge par l'assureur gestionnaire, y compris lorsqu'elle impose d'ouvrir une cloison ou de déposer un revêtement. Attention toutefois : son coût et les frais de remise en état qu'elle entraîne s'ajoutent aux dommages matériels dans l'évaluation qui situe le sinistre dans l'une ou l'autre tranche. N'ouvrez jamais un mur avant l'accord de l'assureur — ces frais-là resteraient à votre charge. Votre place ? Si votre locataire est assuré, son assureur gère et l'indemnise pendant que le vôtre défend vos intérêts sur le bâti et vos loyers ; si le logement est vacant, c'est votre assureur PNO qui devient le gestionnaire.

Fuite dans un logement vacant : personne en face

Entre deux locataires, il n'existe plus d'assurance d'occupant. Si votre bien est en copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Alur, vous impose de toute façon d'être assuré en responsabilité civile comme copropriétaire non occupant — une obligation qui porte sur votre seule responsabilité, jamais sur les dommages à votre bien. Aucun texte n'impose la même chose au propriétaire d'une maison individuelle : c'est précisément là que l'absence de PNO se paie le plus cher, puisque aucun autre contrat ne couvre le logement. C'est le scénario où la PNO joue seule, en première ligne — sous deux réserves qui relèvent du contrat et non de la loi : la clause d'inhabitation, qui suspend fréquemment la garantie vol au-delà du nombre de jours d'inoccupation fixé au contrat, et les mesures conservatoires hors saison, couper l'eau et vidanger en période de gel. Relisez-les dans vos conditions générales : une déchéance ne se présume pas, elle doit être stipulée en caractères très apparents (article L112-4 du Code des assurances).

Incendie d'origine électrique : la présomption ne vaut pas pour tout le monde

Envers vous, le locataire est présumé responsable de l'incendie (article 1733 du Code civil) et ne s'en libère qu'en prouvant le cas fortuit, la force majeure, le vice de construction, ou que le feu s'est communiqué par une maison voisine. C'est son assurance des risques locatifs qui répare votre bien.

Envers les voisins et les tiers, cette présomption ne joue pas — et la responsabilité du fait des choses non plus : en matière d'incendie, l'article 1242, alinéa 2, du Code civil impose à la victime de prouver une faute de celui qui détient l'immeuble où le feu a pris naissance, ou des personnes dont il répond. Mais si l'origine est un tableau électrique vétuste ou une installation jamais reprise, c'est votre responsabilité de propriétaire qui est recherchée : l'article 1244 du Code civil (ancien article 1386) vous rend responsable du dommage causé par la ruine de votre bâtiment due à un défaut d'entretien ou à un vice de construction, et l'article 1721 vous fait garantir à votre locataire les vices de la chose louée. Deux garanties de la PNO répondent alors, à ne pas confondre : le recours des voisins et des tiers couvre ce que vous devez aux victimes extérieures, le recours des locataires ce que vous devez à votre locataire pour les dommages causés par le bâtiment. La perte de loyers prend le relais pendant l'inhabitabilité, lorsqu'elle figure à votre contrat.

Votre locataire a laissé tomber son assurance

Il doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande : c'est l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. S'il cesse de le faire, deux voies s'ouvrent à vous — et elles ne se cumulent pas.

Cette assurance pour compte est celle de l'article L112-1 du Code des assurances ; la majoration de la prime annuelle est plafonnée à 10 % de son montant par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, et la somme récupérée est inscrite sur l'avis d'échéance comme sur la quittance. Vous remettez au locataire une copie du contrat lors de la souscription et à chaque renouvellement, et vous le résiliez dès qu'il produit une attestation ou quitte les lieux. L'autre voie, la clause de résiliation de plein droit, ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, délivré par commissaire de justice et reproduisant à peine de nullité les dispositions du g) de l'article 7. Entre le jour où le locataire cesse d'être couvert et celui où l'un de ces mécanismes produit ses effets, il s'écoule au mieux plusieurs semaines : pendant ce temps, seule votre PNO absorbe le choc, dans la limite des garanties que vous avez souscrites.

Un réflexe résume tout : après un sinistre, déclarez à votre assureur, même si la fuite vient d'ailleurs et même si vous n'habitez pas le logement, dans le délai prévu au contrat — qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, ramenés à deux jours ouvrés en cas de vol (article L113-2 du Code des assurances). Un dossier ouvert à votre nom est la condition d'une indemnisation à votre nom. Le mécanisme conventionnel est détaillé dans notre article dégât des eaux : qui paie quoi ?, et le point de vue du bailleur dans notre guide assurance propriétaire non occupant.

Combien coûte une assurance PNO ?

Les fourchettes relevées sur le marché se situent le plus souvent entre 60 € et 200 € par an pour un appartement loué, entre 200 € et 400 € pour une maison individuelle. Ce sont des ordres de grandeur observés, pas un tarif que nous fixons : seul un devis établi sur votre bien permet de chiffrer votre cotisation. La PNO reste moins chère qu'une multirisque d'occupant parce qu'elle assure un périmètre plus étroit : le bâti, votre responsabilité de propriétaire et, si vous retenez cette garantie, le mobilier que vous laissez sur place dans un meublé — ni la vie quotidienne de votre locataire, ni ses biens personnels.

Ce qui fait bouger votre cotisation

Ordres de grandeur observés, par type de bien

• Studio ou T1 en copropriété : souvent 60 € à 120 € par an, soit 5 € à 10 € par mois.
• T2 ou T3 : 100 € à 200 € par an selon la commune et les garanties retenues.
• Maison individuelle louée : 200 € à 400 € par an. Hors copropriété, ce n'est pas qu'une affaire de surface : aucun contrat d'immeuble ne couvre derrière vous la toiture, les murs et les canalisations.

Pourquoi votre cotisation a augmenté depuis 2025

Une part de la hausse n'a rien de commercial : elle est fixée par l'État. L'arrêté du 22 décembre 2023 a porté le taux de la surprime « catastrophes naturelles » de 12 % à 20 % de la cotisation afférente aux garanties dommages du contrat, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2025. Sur une PNO dont la partie dommages vaut 120 €, cette part obligatoire passe d'environ 14 € à 24 € par an, à garanties identiques. Ce taux est le même chez tous les assureurs : changer de contrat ne le fait pas baisser. Seule la base sur laquelle il s'applique — votre cotisation dommages — varie d'un assureur à l'autre.

La franchise catastrophe naturelle ne se négocie pas

Autre montant fixé par l'État, et celui-là ne se paie qu'après le sinistre : la franchise « catastrophes naturelles » est de 380 € pour les biens à usage d'habitation — un logement loué en reste un —, portée à 1 520 € pour les dommages liés aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle s'applique dès qu'un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe naturelle dans la commune, elle est identique chez tous les assureurs et elle ne peut pas être rachetée : aucune option ne la fait disparaître. Sur une maison fissurée par un épisode de sécheresse, c'est cette somme-là, et non la franchise affichée au devis, qui restera à votre charge.

La prime PNO se déduit-elle de vos revenus fonciers ?

Oui, au régime réel : l'article 31, I, 1°, a bis du Code général des impôts autorise la déduction, pour leur montant réel et justifié, des primes d'assurance d'un logement dont les loyers sont imposés en revenus fonciers. La PNO en fait partie, la garantie loyers impayés aussi.

Encore faut-il être au bon régime. Au micro-foncier — revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an, seuil apprécié au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus —, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes vos charges : la prime ne se déduit pas en plus. Au-delà, le régime réel s'applique de plein droit ; en dessous, vous pouvez opter pour lui, mais l'option vous engage trois ans.

Concrètement : pour un bailleur dont la tranche marginale d'imposition est de 30 % et qui acquitte 17,2 % de prélèvements sociaux, une PNO de 150 € par an fait économiser, à titre indicatif, environ 70,80 € d'impôt et de prélèvements (150 € × 47,2 %). Coût net : 79,20 € l'année, moins de 7 € par mois pour couvrir un bâtiment entier.

Deux précisions qui comptent. Les charges foncières se déduisent l'année où elles sont effectivement payées, pas l'année qu'elles couvrent. Et si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier né des dépenses autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à condition de continuer à louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation ; le surplus, comme la part du déficit provenant des intérêts d'emprunt, ne s'impute que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. En location meublée, le mécanisme est le même côté bénéfices industriels et commerciaux : prime déductible au régime réel, abattement forfaitaire censé tout englober au micro-BIC.

Souscrire votre PNO : 3 étapes, en ligne

Tout se fait en ligne et aucun justificatif n'est demandé pour obtenir votre tarif.

Ayez sous la main la surface et le nombre de pièces (ils figurent sur le bail ou l'acte d'achat), la date d'effet souhaitée, un RIB, et vos antécédents : sinistres des trois dernières années, résiliation éventuelle par un assureur.

Vous assurez un autre risque en même temps ? Notre page de devis réunit les autres produits Clikassur, du logement que vous occupez à votre véhicule.

Le piège à éviter : la déclaration du risque

Ce dernier point n'est pas une formalité. L'article L113-2 du Code des assurances vous impose de répondre exactement aux questions posées par l'assureur. Une omission volontaire — trois dégâts des eaux tus, une résiliation oubliée — expose à la nullité du contrat (article L113-8), cotisations acquises à l'assureur ; et cette nullité est encourue alors même que le risque dissimulé n'a eu aucune influence sur le sinistre. Vous le découvririez au pire moment, celui de l'indemnisation. De bonne foi, la sanction est la réduction de l'indemnité en proportion des cotisations payées par rapport à celles qui auraient été dues (article L113-9). Déclarer un mauvais antécédent coûte quelques euros ; le taire peut coûter un sinistre entier.

Vous êtes déjà assuré ailleurs

Vous pouvez résilier à chaque échéance annuelle, avec un préavis de deux mois (article L113-12 du Code des assurances). Si le contrat a été souscrit par une personne physique en dehors de son activité professionnelle, la loi Chatel (article L113-15-1) oblige votre assureur à rappeler cette date limite dans l'avis d'échéance : envoyé moins de quinze jours avant cette date — ou après elle —, il vous ouvre vingt jours de plus à compter de son envoi ; jamais envoyé, vous pouvez résilier à tout moment à compter de la reconduction. Un bien détenu par une SCI échappe à cette protection réservée aux personnes physiques : c'est la clause de résiliation du contrat qui s'applique. Calez enfin la date d'effet sur le calendrier du bien : entre le départ d'un locataire et l'entrée du suivant, plus aucune assurance de locataire ne répond du logement — c'est votre contrat qui prend le relais. Pour le détail juridique des responsabilités du bailleur, notre dossier sur l'assurance propriétaire non occupant reprend chaque cas ; si vous habitez le logement, c'est vers l'assurance habitation qu'il faut vous tourner.

Vous changez d'avis : quatorze jours pour renoncer

Souscrire en ligne, c'est contracter à distance — et cela ouvre un droit que beaucoup de bailleurs ignorent. L'article L112-2-1 du Code des assurances accorde à la personne physique qui souscrit un contrat d'assurance à distance, à des fins étrangères à son activité commerciale ou professionnelle, quatorze jours calendaires révolus pour renoncer, sans motif à donner ni pénalité à payer. Le délai court de la conclusion du contrat, ou de la réception des conditions contractuelles si cette date est postérieure. Deux limites méritent d'être connues avant de compter dessus : ce droit appartient aux personnes physiques — une SCI n'en dispose pas et s'en tient à ce que prévoit son contrat —, et il s'éteint lorsque le contrat a déjà été exécuté intégralement par les deux parties à votre demande expresse.

Si le désaccord naît plus tard, en cours de contrat ou après un sinistre, l'ordre des recours ne change pas : réclamation écrite au service dédié de l'assureur d'abord, puis saisine gratuite du médiateur de l'assurance si la réponse ne vient pas ou ne vous satisfait pas. Les coordonnées de ces deux voies figurent dans vos conditions générales, et saisir le médiateur ne vous ferme jamais l'accès au juge.

Assurance PNO : vos questions, nos réponses