Attestation d'assurance réclamée par votre bailleur : quoi fournir.

Que demande un bailleur quand il réclame « votre attestation d'assurance » ?

Le bailleur demande la preuve que le local qu'il vous loue est couvert contre les risques locatifs — incendie, explosion, dégâts des eaux — et, dans la plupart des baux, contre le recours des voisins et des tiers. Ces garanties figurent dans une multirisque professionnelle, pas dans une attestation de responsabilité civile professionnelle.

Le malentendu est constant, et il coûte des jours de retard. Il repose sur deux garanties que l'on range à tort sous le même sigle. La responsabilité civile professionnelle répond des dommages nés de votre prestation : un conseil erroné, une erreur de dosage, un livrable défectueux. La responsabilité civile d'exploitation répond, elle, des dommages causés aux tiers par la vie courante de l'entreprise : un client qui chute dans vos locaux, un salarié qui abîme le matériel d'un voisin. Les deux regardent vers les tiers. Aucune des deux ne répare le bâtiment que vous occupez : les dommages au local loué relèvent des risques locatifs, une garantie distincte. Le bailleur, lui, ne s'intéresse pas à la qualité de vos prestations : il veut savoir qui paiera si son immeuble brûle ou si une canalisation lâche chez vous.

Trois familles de garanties se partagent le sujet, et il faut savoir laquelle porte quoi :

• Les risques locatifs couvrent votre responsabilité de locataire envers le propriétaire pour les dommages causés au local et à l'immeuble. C'est le socle que le bailleur contrôle.
• Le recours des voisins et des tiers couvre la propagation : le feu parti de votre réserve qui ravage la boutique mitoyenne, l'eau qui traverse le plancher du dessous. Les baux d'immeubles partagés l'exigent presque systématiquement.
• Le contenu — matériel, stock, aménagements que vous avez financés — ne protège que vous. Le bailleur ne le vérifie pas ; c'est pourtant la ligne qui décide si vous rouvrez après un sinistre.

Ces trois blocs sont réunis dans un seul contrat, la multirisque professionnelle. Le vocabulaire employé dans les clauses de bail — dépendances, voisins et tiers, abandon de recours — est repris dans notre glossaire.

Pourquoi vous la réclame-t-on alors qu'aucune loi ne l'impose ?

Parce que la demande ne vient pas de la loi mais de votre bail. Aucun texte général n'oblige le locataire d'un local commercial à s'assurer : l'obligation d'assurance posée par l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise les résidences principales, et les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ne disent rien de l'assurance du preneur. C'est donc la clause d'assurance de votre bail, et elle seule, qui fonde la demande de l'agence — et qui en fixe le contenu.

Conséquence pratique, et c'est tout l'objet de cette page : il n'existe pas d'attestation « conforme » dans l'absolu. Un document accepté par un bailleur sera refusé par le suivant, parce que les deux clauses ne demandent pas la même chose. Le seul juge de la conformité est le texte de votre bail : c'est lui qu'il faut lire avant de commander le document, pas un modèle générique.

Une précision qui évite un contresens coûteux : cette absence d'obligation légale porte sur le local, pas sur votre activité. Plusieurs professions restent soumises à une assurance obligatoire par un texte qui leur est propre — responsabilité décennale des constructeurs, professions de santé, du droit, intermédiaires en assurance. Ces garanties-là s'imposent quel que soit votre bail, et aucune d'elles ne couvre les murs que vous louez : le bailleur qui reçoit une attestation de RC Pro à la place d'une attestation multirisque la refusera, à juste titre.

Les cinq clauses de votre bail à relire avant de répondre

Cinq clauses décident de ce qu'on peut vous réclamer : la clause d'assurance elle-même, l'obligation de justifier chaque année, la renonciation à recours, la refacturation de la prime du bailleur et la clause résolutoire. Elles tiennent en deux pages et se lisent en dix minutes.

1. La clause d'assurance

Elle énumère les garanties exigées et, souvent, un montant minimum de garantie. Lisez-la mot à mot : « risques locatifs » seul n'engage pas au même contrat que « risques locatifs, recours des voisins et des tiers, bris de glace et perte d'exploitation ». C'est cette liste, et elle seule, que votre attestation doit refléter.

2. L'obligation de justifier, et à quelle fréquence

La plupart des baux imposent de produire l'attestation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année. En location commerciale, cette obligation annuelle n'a pas de fondement légal autonome : elle vient du bail. Ne pas y répondre reste un manquement contractuel, qu'il vaut mieux éviter de laisser prospérer.

3. La renonciation à recours réciproque

Très répandue, cette clause prévoit que chacun renonce à agir contre l'autre pour les dommages couverts par son propre assureur. Le piège n'est pas là où on le croit. L'assureur qui a payé est subrogé dans les droits et actions de son assuré contre le tiers responsable (article L. 121-12, alinéa 1^er, du code des assurances) : il ne peut donc pas avoir plus de droits que lui. Une renonciation consentie avant le sinistre le prive de ce recours, qu'il l'ait acceptée ou non. Le risque, pour vous, se déplace vers votre propre contrat : l'alinéa 2 du même article permet à l'assureur d'être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré quand la subrogation ne peut plus, par le fait de celui-ci, s'opérer en sa faveur. Une renonciation signée sans en informer votre assureur peut donc se retourner contre votre propre indemnisation. D'où la marche à suivre : faire acter la renonciation par avenant avant de signer le bail, et demander qu'elle figure sur l'attestation — ce que les bailleurs avertis réclament d'ailleurs.

4. La refacturation de la prime du bailleur

Le propriétaire assure l'immeuble de son côté et peut vous refacturer cette prime — à condition que le bail le prévoie. Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1^er septembre 2014 comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et preneur, ainsi qu'un état récapitulatif annuel adressé au locataire (article L. 145-40-2 du code de commerce). L'article R. 145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis sa publication, liste en miroir ce qui ne peut jamais vous être imputé : les grosses réparations de l'article 606 du code civil et les honoraires afférents, les travaux de vétusté ou de mise en conformité relevant de ces grosses réparations, les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal — la taxe foncière et les impôts liés à l'usage du local restant, eux, imputables —, les honoraires de gestion des loyers, et les charges des locaux vacants dans un ensemble immobilier. La prime d'assurance du bailleur n'y figure pas : elle est donc refacturable si le bail le prévoit et si l'inventaire la mentionne. Un bail plus ancien, jamais renouvelé depuis, échappe à ces deux textes : c'est alors sa seule rédaction qui commande. Dans tous les cas, vérifiez que vous ne payez pas deux fois la même garantie.

5. La clause résolutoire

C'est la sanction. Elle vise en général tous les manquements du preneur, défaut d'assurance compris. Sa mécanique est encadrée : voir plus bas la section consacrée à ce que vous risquez.

Les six mentions que l'attestation doit porter pour être acceptée

Une attestation acceptée porte six mentions : l'identité exacte de l'assuré, l'adresse du local assuré, l'activité déclarée, la liste des garanties, les montants ou plafonds, et la période de validité. Une seule ligne fausse et le dossier repart en arrière, souvent au pire moment.

Deux mentions complémentaires apparaissent dans les dossiers exigeants : la renonciation à recours lorsque le bail en prévoit une, et le nom du bailleur comme destinataire de l'attestation. Ni l'une ni l'autre ne s'ajoute d'office : il faut les demander à l'assureur, ce qui prend quelques jours de plus.

On vous la réclame aujourd'hui : la marche à suivre

Commencez par comparer la clause d'assurance du bail à vos conditions particulières : si elles concordent, l'attestation se télécharge depuis votre espace client ; si elles divergent, il faut un avenant avant d'envoyer quoi que ce soit ; si vous n'avez pas de contrat couvrant ce local, demandez un devis en ligne dès que vos chiffres sont prêts : l'attestation est remise une fois le contrat souscrit.

Vous avez déjà une multirisque professionnelle pour ce local

Téléchargez une attestation récente depuis votre espace client et vérifiez trois lignes avant de l'envoyer : l'adresse du local, l'activité déclarée et la période de validité. Si le document est bon, transmettez-le par e-mail au bailleur en gardant une trace de l'envoi : la preuve d'avoir justifié compte autant que le fait d'être assuré.

Vous avez un contrat, mais il ne couvre pas ce local ou pas ces garanties

C'est le cas le plus fréquent quand on ouvre un second point de vente ou qu'on quitte un bureau partagé. Un nouveau local relève en pratique des circonstances nouvelles : l'article L. 113-2, 3° du code des assurances impose de déclarer à l'assureur, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique et dans un délai de quinze jours à partir du moment où vous en avez eu connaissance, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur. Faites établir l'avenant d'abord, éditez l'attestation ensuite : une attestation qui ne mentionne pas la bonne adresse ne prouve rien et sera refusée.

Vous n'avez pas encore de contrat et le bail se signe cette semaine

Préparez les éléments que l'assureur va demander, ils sont toujours les mêmes : l'adresse exacte et la surface du local, votre activité réelle, la valeur du matériel, du stock et des aménagements que vous financez, la nature du bail, et la liste des garanties exigées par la clause. Avec ces informations, la demande de devis en ligne d'une multirisque professionnelle peut viser une date d'effet calée sur la remise des clés.

Un mot sur le délai, puisque c'est lui qui crée l'urgence : aucun texte général n'impose à l'assureur de délivrer l'attestation sous X jours. Un contrat souscrit en agence peut demander plusieurs jours ; chez Clikassur, l'attestation est remise une fois le contrat souscrit, après la finalisation par un conseiller, d'où l'intérêt de demander votre devis dès que vos chiffres sont prêts. C'est exactement le même scénario que celui du chantier arrêté faute de papier, décrit dans attestation décennale : chantier bloqué.

Pourquoi votre attestation a été refusée : les cinq motifs les plus fréquents

Cinq motifs expliquent l'essentiel des refus : la RC Pro envoyée à la place, le nom de l'assuré, l'adresse du risque, la renonciation à recours manquante et des capitaux sous-évalués. Aucun ne tient au fond du contrat : ce sont des erreurs de document.

• L'attestation de RC Pro envoyée à la place : le motif que l'on rencontre le plus souvent. La RC Pro ne porte pas les risques locatifs. Elle ne peut convenir que si la clause du bail se limite expressément à la responsabilité civile envers les tiers, sans viser les risques locatifs — cas rare, mais réel pour un bureau en centre d'affaires — et encore faut-il que votre contrat comporte bien un volet responsabilité civile d'exploitation, ce que le sigle « RC Pro » ne garantit pas à lui seul.
• Le nom de l'assuré : bail au nom de la société, attestation au nom du gérant. Les deux documents doivent désigner la même personne juridique, à la lettre près.
• L'adresse du risque : l'attestation reprend le siège social et pas le local exploité. Dans un immeuble à plusieurs lots, faites ajouter le numéro de lot ou l'étage : le gestionnaire vérifie lot par lot.
• La renonciation à recours absente : le bail la prévoit, l'attestation n'en dit rien. La clause vous engage malgré tout et prive votre assureur de son recours ; faute d'avenant, il peut se prévaloir de l'article L. 121-12, alinéa 2, du code des assurances pour être déchargé en tout ou partie envers vous. Faites-la acter par l'assureur, puis écrire sur le document.
• Des capitaux visiblement sous-évalués : déclarer un contenu très inférieur à la réalité pour faire baisser la cotisation se paie au sinistre. Si la valeur de la chose assurée excède, au jour du sinistre, la somme garantie, l'assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l'excédent et supporte une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire (article L. 121-5 du code des assurances) : certains contrats écartent cette règle proportionnelle, vérifiez-le noir sur blanc plutôt que de l'espérer. Sur un matériel déclaré à 30 000 € alors qu'il en vaut 60 000 €, un sinistre de 20 000 € se règle autour de 10 000 € — chiffres volontairement ronds et purement illustratifs.

Signer le bail sans être assuré : ce que vous risquez vraiment

Deux risques, de nature différente : la perte du bail par le jeu de la clause résolutoire, et la prise en charge personnelle du sinistre au titre des articles 1732, 1733 et 1735 du code civil. Le premier se voit venir, le second arrive sans prévenir.

La clause résolutoire, et le mois qui vous reste

Toute clause de résiliation de plein droit insérée dans un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité : c'est l'article L. 145-41 du code de commerce. Ce mois est votre fenêtre : un contrat souscrit et une attestation transmise dans ce délai éteignent la procédure. Le même article permet au juge, saisi dans les formes et conditions de l'article 1343-5 du code civil, d'accorder des délais et de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a durci ce sursis, mais pour les loyers seulement : l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Un commandement visant le défaut d'assurance n'entre pas dans ce cas de figure ; et il se purge d'une autre manière, en s'assurant. Recevoir un commandement n'est donc pas perdre son bail : c'est recevoir un compte à rebours.

Pas de mécanisme légal d'assurance pour compte en commercial

En location d'habitation, le bailleur peut, sous conditions, souscrire une assurance pour le compte du locataire défaillant et la récupérer sur le loyer : ce mécanisme est propre à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et ne s'applique pas au bail commercial. Le bailleur d'un local commercial qui assure lui-même ne peut vous en refacturer le coût que si le bail l'a prévu et si l'inventaire des charges du bail le mentionne (article L. 145-40-2 du code de commerce). Concrètement, aucun texte n'organise cette substitution en matière commerciale : à défaut de clause du bail la prévoyant expressément, personne ne s'assurera à votre place, et le trou reste ouvert tant que vous ne le fermez pas.

Le sinistre, qui ne prévient pas

Un départ de feu dans une réserve, une canalisation qui cède un week-end : sans contrat, la présomption des articles 1732, 1733 et 1735 du code civil joue contre vous, et c'est votre trésorerie qui finance la remise en état du local. Et pendant ce temps, votre activité s'arrête : c'est la perte d'exploitation qui fait fermer définitivement un commerce sinistré.

Si vous êtes assuré et qu'un sinistre survient, la première règle est le délai : déclarez dès que vous en avez connaissance et au plus tard dans le délai fixé par votre contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés — mais que le même texte ramène à un minimum de deux jours ouvrés en cas de vol (article L. 113-2, 4° du code des assurances). Sur un local commercial, où le vol et le vandalisme figurent parmi les premiers sinistres, la nuance n'a rien de théorique : lisez le délai écrit dans vos conditions générales avant d'en avoir besoin. La logique complète de ces situations, des garanties de l'exploitation à la mise en cause par un tiers, est déroulée dans notre guide par situation, dont la section consacrée aux attestations traite le cas du bailleur.

Vos questions sur l'attestation réclamée par le bailleur

Quatre questions reviennent systématiquement : le refus de remise des clés, la suffisance de la RC Pro, la demande annuelle et le délai de délivrance. Réponses courtes ci-dessous.