Dégât des eaux dans un local commercial : locataire ou bailleur, qui paie.

La convention IRSI s'applique-t-elle à un dégât des eaux dans un local commercial ?

Partiellement seulement. La convention IRSI s'applique à un local commercial tant que le montant hors taxes cumulé des dommages matériels et des frais afférents ne dépasse pas 1 600 € par local sinistré : au-delà, son article 1.1.2 exclut « les locaux à usage autre qu'habitation » et le dossier repart en droit commun. C'est la différence de fond avec le logement, et c'est elle qui explique pourquoi votre dossier avance moins vite que celui de votre voisin du deuxième étage.

Rappelons ce qu'est cette convention : un accord entre sociétés d'assurance — la Convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble — qui organise entre elles la gestion des dégâts des eaux et des incendies survenus dans un immeuble. Elle désigne un assureur gestionnaire unique, fixe qui avance l'indemnité et qui renonce à recourir. Son propre texte précise qu'elle est inopposable aux victimes, assurés ou tiers : elle répartit la charge entre assureurs, elle ne crée aucun droit à votre profit et ne modifie pas ce que votre contrat garantit.

Son champ d'application tient à des conditions que la convention qualifie elle-même de cumulatives : le sinistre doit être survenu dans un immeuble, mettre en cause au moins deux sociétés d'assurance adhérentes, avoir son origine dans cet immeuble ou dans un immeuble voisin ou mitoyen, ne relever d'aucune des causes exclues, et rester sous le plafond d'application. Il suffit qu'une seule de ces conditions manque — un voisin assuré chez une société non adhérente, par exemple — pour que le dossier se règle en droit commun, quel que soit son montant.

Les deux tranches, et l'endroit exact où le commercial sort du dispositif

La convention distingue deux tranches selon le montant hors taxes cumulé des dommages matériels et des frais afférents, apprécié par local : la tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT, la tranche 2 au-delà et jusqu'à 5 000 € HT. Passé 5 000 € HT, le sinistre est géré hors convention pour tout le monde, habitation comprise.

En tranche 1, votre local commercial est traité comme les autres : l'assureur gestionnaire est, pour les locaux privatifs occupés, l'assureur de l'occupant du local sinistré quelle que soit sa qualité — donc le vôtre si vous êtes locataire et assuré. Il évalue, il indemnise dans la limite de votre contrat, et les assureurs abandonnent leurs recours entre eux — à une exception près, les sinistres répétitifs visés à l'article 7.1.2. Si l'occupant n'est pas assuré, la convention bascule sur l'assureur du (co)propriétaire non occupant, puis sur celui de l'immeuble à titre subsidiaire.

En tranche 2, tout change : l'article 1.1.2 exclut les locaux à usage autre qu'habitation, ainsi que les locaux mixtes lorsque le sinistre prend naissance ou affecte les parties à usage professionnel. Les chambres d'hôtels et les chambres d'hôtes sont, elles, exclues quelle que soit la tranche. Concrètement : dès que la facture dépasse 1 600 € HT — ce qu'un faux plafond détrempé et deux palettes de marchandises atteignent sans effort —, plus d'assureur gestionnaire unique, plus d'abandon de recours, chaque assureur applique son contrat et exerce ses recours selon le droit commun.

Le mécanisme complet, tel qu'il fonctionne pour un logement — assureur gestionnaire, recherche de fuite, barèmes —, est détaillé dans dégât des eaux : qui paie quoi, le guide IRSI. Cet article-ci part de l'endroit où ce mécanisme s'arrête : le local professionnel.

Locataire ou bailleur : qui paie quoi selon l'origine de la fuite ?

Deux questions distinctes se répondent séparément : qui doit remettre en état ce qui a fui, et qui indemnise les dommages subis. La réparation suit l'origine de la fuite et la répartition du bail ; l'indemnisation de vos biens suit votre contrat, quel que soit le responsable. Confondre les deux est la première source de blocage : on attend une indemnité du bailleur qui ne viendra jamais, pendant que son assureur attend un recours qui n'a pas été présenté.

Une précision qui évite un mois de courriers : en bail commercial, la répartition du tableau ci-dessus est en grande partie supplétive. Les articles 1719, 1720 et 1755 du code civil peuvent être aménagés par le bail, et beaucoup de baux commerciaux mettent à la charge du preneur des réparations qui, en droit commun, incomberaient au bailleur. La limite est posée par l'article R. 145-35 du code de commerce, qui interdit notamment d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux. Attention à la date : cette interdiction ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, jour de publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Un bail plus ancien, non renouvelé depuis, peut encore mettre ces travaux à votre charge. Ouvrez votre bail avant d'ouvrir un débat : le partage réel est écrit dedans.

Que fait peser le code civil sur le locataire commercial ?

Une présomption. L'article 1732 du code civil dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute » : c'est à vous de démontrer que la fuite ne vient pas de votre fait, et non au bailleur de prouver votre faute. Hors du filet conventionnel de l'IRSI, cette charge de la preuve décide seule de l'issue du dossier.

Face à elle, le bailleur porte ses propres obligations. L'article 1719 du code civil l'oblige à délivrer le local, à l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 ajoute qu'il doit y faire, pendant le bail, toutes les réparations devenues nécessaires autres que les locatives. Et l'article 1244 du code civil — l'ancien article 1386, renuméroté en 2016 — rend le propriétaire d'un bâtiment responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle provient d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. Un mot à ne pas survendre : la « ruine » suppose la chute ou la dégradation d'un élément de construction, et c'est à celui qui s'en prévaut d'établir le défaut d'entretien ou le vice. Un joint qui lâche ou une canalisation qui suinte ne relèvent pas de ce fondement ; un plancher qui cède ou une toiture qui s'effondre, oui. Dans l'immense majorité des dégâts des eaux, ce sont les articles 1719 et 1720 qui servent de base, pas l'article 1244.

Quand l'eau partie de chez vous atteint le voisin

Un dégât des eaux s'arrête rarement à la cloison. Deux fondements peuvent alors être dirigés contre vous : la responsabilité de droit commun, couverte par votre garantie « recours des voisins et des tiers », et le trouble anormal de voisinage, entré dans le code civil à l'article 1253 par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024. Ce texte rend responsable de plein droit le propriétaire, le locataire ou l'occupant qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Responsabilité de plein droit signifie ici : sans faute à démontrer. Vérifiez que votre contrat porte bien la garantie recours des voisins et des tiers — beaucoup de baux commerciaux l'exigent nommément, par une clause contractuelle et non par l'effet d'une obligation légale d'assurance, comme le détaille notre article sur l'assurance obligatoire en bail commercial.

Aménagements, matériel, stock : qui les indemnise ?

Votre contrat, et lui seul. La police d'immeuble du bailleur couvre les murs et la structure ; elle ne couvre ni les aménagements que vous avez financés, ni votre matériel, ni votre stock, ni votre responsabilité. Que la prime de cette police vous soit refacturée en charges ne change rien à son périmètre : payer n'est pas être couvert.

Le montant que vous recevrez ne dépend pas du sinistre mais d'une ligne signée à la souscription : les capitaux déclarés. L'article L. 121-5 du code des assurances pose la règle proportionnelle : si la valeur de la chose assurée excède au jour du sinistre la somme garantie, l'assuré « est considéré comme restant son propre assureur pour l'excédent, et supporte, en conséquence, une part proportionnelle du dommage, sauf convention contraire ». Un contenu déclaré à 30 000 € alors qu'il en vaut 60 000 €, c'est une indemnité divisée par deux — sur un sinistre de 20 000 €, 10 000 € en moins, avant franchise. La réserve finale du texte compte : certains contrats dérogent expressément à cette règle, d'autres non. La réponse est dans vos conditions particulières, pas dans une brochure.

Trois lignes à chiffrer avant qu'il ne pleuve, en valeur de remplacement et non en valeur comptable :

• Les aménagements et embellissements que vous avez financés : cloisons, faux plafond, comptoir, électricité, plomberie ajoutée, climatisation, enseigne, devanture. C'est le poste le plus souvent orphelin : absent de la police de l'immeuble parce qu'il est à vous, absent de la vôtre parce que personne ne l'a déclaré. Reprenez vos factures de travaux et additionnez.
• Le matériel, le mobilier et l'informatique : à leur coût de remplacement aujourd'hui. Vérifiez si la garantie joue en valeur à neuf et jusqu'à quel âge du bien.
• Le stock : déclarez le stock de pointe, pas la moyenne annuelle. Un dégât des eaux en novembre dans un commerce qui a triplé ses volumes pour les fêtes se règle sur le capital déclaré, pas sur l'inventaire du jour. Les marchandises de tiers reçues en dépôt se déclarent séparément.

La méthode de calcul poste par poste est détaillée dans la section combien de capitaux déclarer de notre page multirisque professionnelle.

Le local est inexploitable : qui paie les jours de fermeture ?

Votre garantie perte d'exploitation en premier ; le bailleur seulement s'il a manqué à ses obligations. L'article 1722 du code civil écarte tout dédommagement — « dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » —, mais il ne vise que la destruction du local par cas fortuit, pas sa simple détérioration. Le loyer, les salaires et les échéances de crédit, eux, continuent de courir pendant que le rideau reste baissé.

Cette distinction n'est pas de la dentelle : c'est elle qui décide si vous avez un recours ou non. La Cour de cassation l'a rappelée le 4 juin 2026 (3^e chambre civile, n^os 25-10.068, 25-10.069 et 25-10.070) : l'article 1722 ne s'applique qu'à la destruction, totale ou partielle, du bien loué ; tant que le local reste réparable, le bailleur demeure tenu de ses obligations de délivrance et de réparation des articles 1719 et 1720, et la force majeure ne l'exonère que pendant le temps où elle l'empêche effectivement d'exécuter. Autrement dit : un dégât des eaux qui abîme le local sans le détruire, et qui provient d'un défaut d'entretien imputable au bailleur, engage sa responsabilité contractuelle — vos pertes d'exploitation peuvent alors lui être réclamées en dommages-intérêts, indépendamment de l'article 1722. C'est exactement ce recours que votre assureur exercera pour vous, par subrogation, s'il vous a d'abord indemnisé.

Deux leviers existent en outre sur le loyer lui-même, et ils ne se confondent pas avec l'indemnisation de votre marge.

La réduction du loyer pendant les travaux. L'article 1724 du code civil prévoit que si, pendant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent être différées, le preneur doit les souffrir quelque incommodité qu'elles lui causent, même s'il est privé d'une partie du local ; mais si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé. Aucun barème légal ne fixe le pourcentage : la diminution se calcule sur la durée et sur la surface effectivement indisponible, ce qui suppose d'avoir daté et mesuré, par écrit, dès le premier jour. Vérifiez d'abord votre bail : l'article 1724 n'est pas d'ordre public, et beaucoup de baux commerciaux comportent une clause dite « de souffrance » par laquelle le preneur accepte les travaux sans réduction de loyer ni indemnité, y compris au-delà de vingt et un jours. Là où cette clause existe, le texte du code civil ne joue plus.

La résiliation ou la diminution en cas de destruction. L'article 1722 prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle ne l'est qu'en partie, le preneur peut demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Un bail résilié emporte la disparition du droit au bail, c'est-à-dire de l'élément qui porte souvent l'essentiel de la valeur du fonds de commerce.

Reste le vrai sujet : votre chiffre d'affaires. Une garantie perte d'exploitation indemnise la marge brute perdue et les frais généraux permanents pendant la période d'indemnisation retenue au contrat. C'est elle, et non la durée réelle du chantier, qui borne l'indemnité : sa durée se choisit à la souscription et figure dans vos conditions particulières — relisez-la, c'est une ligne que personne ne regarde avant d'en avoir besoin. Le bail, lui, n'impose presque jamais cette garantie : elle relève de votre seule décision. Son fonctionnement et le calcul de la période d'indemnisation sont détaillés dans la section perte d'exploitation.

Un détail qui joue en votre faveur quand la convention IRSI s'applique : son article 7.4 range expressément les pertes d'exploitation parmi les dommages immatériels qui ouvrent un recours entre assureurs, au premier euro, en tranche 1 comme en tranche 2. Cela ne vous donne aucun droit direct — la convention reste inopposable aux assurés —, mais cela explique pourquoi votre assureur a tout intérêt à chiffrer sérieusement ce poste plutôt qu'à l'expédier.

L'eau coule aujourd'hui : que faire dans les 48 heures ?

Sept gestes, dans cet ordre : couper l'arrivée d'eau, sécuriser et documenter, prévenir le bailleur ou le syndic par écrit, déclarer à votre assureur dans le délai du contrat, établir un constat amiable dégât des eaux avec le voisin concerné, ne rien jeter avant l'expertise, et chiffrer la perte d'exploitation dès le premier jour. Ces 48 heures sont un réflexe d'exploitation, pas un délai légal : le délai qui vous oblige est celui de votre contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

• Coupez et limitez. Vanne d'arrêt, électricité si l'eau approche d'un tableau ou d'une prise. Les mesures provisoires et conservatoires et les mesures de sauvetage figurent parmi les frais que la convention IRSI répute garantis entre assureurs (article 1.1.4.a) — ce qui, la convention étant inopposable aux assurés, ne remplace pas la lecture de vos conditions particulières. Ne pas agir, en revanche, vous expose : laisser un sinistre s'aggraver se retourne toujours contre celui qui pouvait l'arrêter.
• Documentez avant de nettoyer. Photos horodatées, vidéo du plafond et du sol, plan sommaire des zones touchées, liste du stock atteint avec ses références. Ces pièces valent davantage qu'un récit.
• Prévenez par écrit le bailleur ou le gestionnaire, le jour même, en décrivant l'origine apparente. L'écrit fait courir son obligation d'entretien et date votre diligence ; un appel téléphonique ne laisse aucune trace.
• Déclarez à votre assureur. L'article L. 113-2 du code des assurances impose de déclarer dès que vous avez connaissance du sinistre et au plus tard dans le délai fixé au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés — ramené à deux jours ouvrés en cas de vol. En catastrophe naturelle, l'article L. 125-2 ouvre trente jours après la publication de l'arrêté.
• Remplissez un constat amiable dégât des eaux avec l'occupant du local d'origine si vous l'identifiez. Ce n'est pas une reconnaissance de responsabilité : c'est le document qui permet aux deux assureurs de traiter le même sinistre sans se renvoyer les pièces.
• Ne jetez rien, ne repeignez rien avant l'expertise. Un stock détruit puis évacué est un stock que l'expert ne peut plus chiffrer. Isolez les biens atteints, gardez-les à disposition.
• Ouvrez un compteur. Jours de fermeture, commandes annulées, salaires maintenus : c'est la matière première de l'indemnité perte d'exploitation.

Sur la recherche de fuite, une règle utile à connaître : lorsque la convention IRSI s'applique, elle est organisée par l'assureur gestionnaire lorsque les investigations préalables n'ont pas identifié la cause. La convention ne vise cette recherche que jusqu'à 5 000 € hors taxes par assureur — c'est la limite de son propre dispositif, pas un plafond de garantie opposable à vous. Si l'assureur gestionnaire ne peut ni identifier ni localiser la cause — accès impossible, recherche destructive nécessaire dans un autre local, recherche infructueuse, pluralité de locaux sinistrés —, la convention fait basculer cette organisation sur l'assureur de l'immeuble. Hors convention, la recherche de fuite se règle selon votre contrat : vérifiez que la garantie existe et son plafond, ligne par ligne.

Quelles erreurs font fondre l'indemnité ?

Cinq reviennent systématiquement : capitaux sous-déclarés, activité décrite trop étroitement, renonciation à recours promise au bail mais absente du contrat, marchandises de tiers ou stockage au sol non déclarés, et déclaration tardive. Aucune ne se voit à la souscription ; toutes se paient au sinistre.

1. Les capitaux sous-déclarés

C'est la première cause d'indemnité décevante, et elle relève de la règle proportionnelle de l'article L. 121-5 du code des assurances exposée plus haut. Rien ne l'annonce avant l'expertise : le contrat a été émis, les primes ont été payées, la garantie existe — elle se règle simplement au prorata.

2. L'activité mal déclarée

L'article L. 113-8 du code des assurances frappe de nullité le contrat en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle qui change l'objet du risque ou en diminue l'opinion pour l'assureur. Sans mauvaise foi, l'article L. 113-9 s'applique : découverte après sinistre, la déclaration inexacte entraîne une réduction de l'indemnité « en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues ». Ajouter un laboratoire, une plonge ou un atelier humide dans un local déclaré en vente au détail, sans le dire, revient à assurer un autre local que le sien.

3. La renonciation à recours restée dans le bail

Beaucoup de baux commerciaux imposent une renonciation réciproque à recours entre bailleur et preneur, étendue à leurs assureurs. Cette clause vise la subrogation de l'article L. 121-12 du code des assurances, qui permet à l'assureur ayant indemnisé de se retourner contre l'auteur du dommage. Si votre contrat ne reprend pas cette renonciation, vous avez promis au bailleur ce que votre assureur n'a pas accepté : au bout, un recours exercé en violation du bail, et un litige de plus le jour du sinistre.

4. Le stock de tiers et le stockage au sol

Deux exclusions discrètes se lisent dans les conditions particulières : les marchandises appartenant à des tiers reçues en dépôt, qui se déclarent à part, et les marchandises entreposées à même le sol, que de nombreux contrats n'indemnisent qu'au-dessus d'une hauteur minimale de stockage, sur palette ou sur étagère. La hauteur exigée varie d'un contrat à l'autre et figure dans vos conditions particulières : en sous-sol et en réserve, c'est exactement là que l'eau arrive. Lisez la clause avant de ranger.

5. La déclaration tardive

Déclarez dans les temps, mais sachez aussi ce que vous risquez : le même article L. 113-2 encadre étroitement la sanction. La déchéance pour déclaration tardive suppose d'abord une clause du contrat qui la prévoie ; elle ne peut ensuite être opposée que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice ; et elle ne peut jamais l'être lorsque le retard est dû à un cas fortuit ou à un cas de force majeure. Un dossier déclaré au huitième jour n'est pas perdu d'avance — il est juste plus difficile à défendre, et il le devient chaque jour davantage.

Vos questions sur le dégât des eaux en local commercial

La convention IRSI ne suit un local commercial que jusqu'à 1 600 € HT de dommages ; le bailleur doit la réparation, et votre indemnisation seulement s'il a manqué à ses obligations ; et les jours de fermeture ne sont réparés à coup sûr que par une garantie perte d'exploitation.