Incendie dans un local professionnel : ce qui est indemnisé, et dans quel ordre.

Le feu est éteint : que faire dans les 24 premières heures ?

Dans les 24 heures qui suivent l'extinction, trois gestes comptent : sécuriser le local sans y entrer avant l'accord des secours, photographier et filmer l'intégralité des lieux avant tout déblaiement, et prévenir votre assureur. Un incendie se chiffre sur ce qui reste par terre : dès que la benne est partie, la preuve est partie avec elle.

La sécurité passe avant tout le reste. Une structure chauffée peut céder plusieurs heures après l'extinction, et les fumées déposent des résidus qui ne se manipulent pas à mains nues. N'entrez qu'avec l'accord des services de secours, et faites couper l'électricité et le gaz avant toute visite. Notez le numéro d'intervention des pompiers : c'est par lui que se demande ensuite le rapport d'intervention, pièce qui date et documente le sinistre.

Vient ensuite le seul travail qui ne pourra jamais être refait : figer l'état des lieux. Filmez une séquence continue, du seuil jusqu'au fond du local, sans coupure, puis photographiez poste par poste — machines, mobilier, rayonnages, stock, aménagements, plafond, réseaux. Photographiez aussi les zones qui n'ont pas brûlé mais que la fumée, la suie et l'eau ont atteintes : elles représentent souvent la moitié du dossier et se voient beaucoup moins bien trois semaines plus tard, une fois l'odeur partie.

Les mesures conservatoires, et leurs factures

Bâcher une toiture ouverte, condamner une vitrine soufflée, faire gardienner un local devenu accessible, vider un congélateur professionnel avant que le contenu ne tourne : ces dépenses sont engagées dans l'urgence : cherchez dans vos garanties la ligne « frais de mesures conservatoires » ou « frais de sauvetage », qui est celle susceptible de les prendre en charge, et relevez le plafond qui lui est assigné. Deux conditions pratiques : gardez les factures, et prévenez l'assureur avant d'engager une dépense importante. Une intervention urgente ne se discute pas ; une réfection complète engagée sans accord, si.

Un point est systématiquement oublié dans les premières heures : vos données. Comptabilité, inventaire, fichier clients, historique de caisse. Si elles brûlent avec le local, vous perdez non seulement l'outil de travail, mais la preuve de ce qui a brûlé. La méthode de reconstitution comptable d'un stock détruit est la même que celle décrite dans notre article sur la preuve de la valeur d'un stock volé : elle suppose de disposer du dernier inventaire et des factures fournisseurs. Une sauvegarde hors les murs est ce qui distingue un dossier chiffrable d'un dossier perdu.

Sous quel délai déclarer un incendie de local professionnel ?

Dans le délai fixé par votre contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés : l'article L. 113-2, 4° du code des assurances impose de donner avis à l'assureur dès connaissance du sinistre et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, en posant ce plancher de cinq jours ouvrés. Ce n'est pas un maximum : votre contrat peut prévoir plus long, et le même texte permet aux parties de prolonger les délais d'un commun accord.

Ouvrez vos conditions générales à la rubrique « déclaration de sinistre » et retenez le chiffre qui y figure. Tant que vous ne l'avez pas lu, raisonnez à cinq jours ouvrés. Un incendie découvert un vendredi matin se déclare alors au plus tard le vendredi suivant — et un jour férié tombant dans l'intervalle décale d'autant, puisque le décompte se fait en jours ouvrés. En pratique, appelez le jour même : l'ouverture du dossier déclenche la mission d'expertise, et c'est l'expert qui débloque la suite.

Ce que la déclaration doit contenir, et ce qu'elle ne doit pas contenir

La déclaration porte la date, l'heure et les circonstances de la découverte, l'adresse exacte du local, le numéro d'intervention des secours, une liste sommaire des postes touchés, les coordonnées des tiers atteints (voisins, copropriété, bailleur) et vos premières photos. Elle ne doit pas contenir une cause inventée : si l'origine est inconnue, écrivez qu'elle est indéterminée. Une origine affirmée à chaud puis démentie par l'expertise fragilise l'ensemble du dossier, alors qu'une origine indéterminée n'a jamais fait perdre une garantie incendie.

La déclaration ne se confond pas avec l'état des pertes, qui est le document chiffré listant les biens détruits ou endommagés. C'est lui, et lui seul, qui met en marche les délais de l'article L. 122-2 détaillés plus bas. Remettez-le contre accusé de réception — courrier recommandé, remise en main propre datée, ou envoi horodaté — et conservez la preuve de sa date. C'est la pièce la plus stratégique du dossier, et presque personne ne la date.

Enfin, un retard n'emporte pas automatiquement la perte de l'indemnité. L'article L. 113-2 prévoit que la déchéance pour déclaration tardive suppose d'abord une clause du contrat qui la stipule, qu'elle n'est ensuite opposable à l'assuré que si l'assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et qu'elle ne joue pas lorsque le retard résulte d'un cas fortuit ou de force majeure. Trois conditions, à réunir par l'assureur.

Que couvre exactement la garantie incendie d'une multirisque professionnelle ?

L'assureur contre l'incendie répond de tous dommages causés par conflagration, embrasement ou simple combustion (article L. 122-1 du code des assurances). Le même texte pose la limite : il ne répond pas, sauf convention contraire, des dommages occasionnés par la seule action de la chaleur ou par le contact direct et immédiat du feu ou d'une substance incandescente s'il n'y a eu ni incendie, ni commencement d'incendie susceptible de dégénérer en incendie véritable.

La frontière est concrète. Un fer à souder posé sur un plan de travail qui le carbonise sans qu'aucun feu ne se déclare relève de la seconde phrase : hors garantie incendie, sauf stipulation contraire de votre contrat. Une friteuse qui s'embrase, un tableau électrique qui prend feu, un mégot qui enflamme un carton dans la réserve relèvent de la première : c'est un incendie, avec tout ce qu'il entraîne.

Un second principe borne l'assiette avant qu'on ne l'élargisse : l'article L. 122-2 pose que, sauf convention contraire, seuls les dommages matériels résultant directement de l'incendie ou du commencement d'incendie sont à la charge de l'assureur. C'est la raison de fond pour laquelle le chiffre d'affaires perdu pendant la fermeture ne relève pas de la garantie incendie, mais d'une garantie perte d'exploitation souscrite à part : ce n'est pas un dommage matériel.

Deux règles élargissent en revanche nettement l'assiette, et elles sont mal connues. L'article L. 122-3 assimile aux dommages matériels et directs les dommages matériels occasionnés aux objets compris dans l'assurance par les secours et par les mesures de sauvetage : l'eau des lances, la mousse, une porte enfoncée, une cloison ouverte, une toiture découpée pour atteindre le foyer se chiffrent au même titre que ce qui a brûlé. L'article L. 122-4 ajoute que l'assureur répond de la perte ou de la disparition des objets assurés survenue pendant l'incendie, à moins qu'il ne prouve que cette perte ou cette disparition est provenue d'un vol : la charge de la preuve pèse alors sur lui, et non sur vous.

Une exclusion légale mérite d'être connue à l'inverse : l'article L. 122-6 écarte, sauf convention contraire, les incendies directement occasionnés par les éruptions de volcan, les tremblements de terre et autres cataclysmes. Ce n'est pas pour autant un trou dans votre couverture, et c'est une confusion fréquente. Ces événements relèvent du régime des catastrophes naturelles, et l'article L. 125-1 attache cette garantie de plein droit aux contrats qui garantissent les dommages d'incendie à des biens situés en France : elle ne se souscrit donc pas séparément, elle est déjà dans votre contrat. En contrepartie, elle ne joue qu'une fois l'état de catastrophe naturelle constaté par arrêté interministériel, lequel détermine les zones, les périodes et la nature des dommages couverts.

Quelle ligne du contrat paie quoi

Comment se déroule l'expertise, et quels délais pouvez-vous opposer ?

L'expert est mandaté et rémunéré par l'assureur, mais le calendrier ne lui appartient pas. L'article L. 122-2 du code des assurances prévoit que si, dans les trois mois à compter de la remise de l'état des pertes, l'expertise n'est pas terminée, l'assuré a le droit de faire courir les intérêts par sommation ; si elle n'est pas terminée dans les six mois, chacune des parties peut procéder judiciairement.

Ces deux bornes sont les seules que la loi fixe à la durée de l'expertise, et elles partent toutes deux d'un point unique : la remise de l'état des pertes. Ni la date du feu, ni la date de la déclaration, ni la date de la première visite de l'expert. D'où l'insistance sur ce document : sans preuve de sa remise, vous n'avez aucune horloge à opposer, et un dossier peut alors s'étirer sans que rien ne se passe.

L'expertise elle-même se déroule en trois temps. Une visite de constat, souvent rapide, qui fixe l'origine probable, l'étendue des dommages et les mesures d'urgence. Un chiffrage contradictoire, plus long, poste par poste, où se discutent les quantités, les valeurs de remplacement et les abattements de vétusté. Puis le rapport, qui sert de base à la proposition d'indemnité. C'est pendant la deuxième phase que tout se joue, et c'est la seule où votre documentation pèse.

Vos deux contrepoids : expert d'assuré et tierce expertise

L'expert d'assuré est un professionnel que vous mandatez pour porter votre propre chiffrage face à celui de l'assureur. Ses honoraires sont en principe à votre charge : avant d'y renoncer, vérifiez dans vos conditions particulières si votre contrat comporte une garantie « honoraires d'expert » et, le cas échéant, le plafond qu'il lui assigne. Cette ligne existe dans certains contrats professionnels, pas dans tous. Sur un incendie, où les postes se comptent par dizaines de milliers d'euros, l'écart de chiffrage dépasse largement le coût de l'intervention.

La tierce expertise est la procédure prévue par beaucoup de contrats en cas de désaccord persistant : chaque partie désigne son expert, et les deux experts en choisissent un troisième dont l'avis départage. La répartition des frais de ce tiers expert, comme les modalités de sa désignation, est fixée par cette clause et par elle seule : lisez-la avant de l'invoquer.

Une dernière borne encadre l'ensemble : toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance (article L. 114-1 du code des assurances). L'article L. 114-2 énumère ce qui interrompt cette prescription, notamment la désignation d'experts à la suite d'un sinistre et l'envoi par l'assuré à l'assureur d'une lettre recommandée ou d'un envoi recommandé électronique avec accusé de réception concernant le règlement de l'indemnité.

Peut-on obtenir un acompte avant la fin de l'expertise ?

Oui, en pratique, mais aucun texte général n'impose à l'assureur de verser une provision dans un délai donné après un incendie. Le seul levier légal reste l'article L. 122-2 sur la durée de l'expertise. Tout le reste se négocie, et se négocie d'autant mieux que la demande est écrite, chiffrée et limitée aux postes que personne ne conteste.

C'est le point où les dossiers se séparent. Demander « une avance » sur un ensemble flou obtient rarement autre chose qu'une réponse d'attente. Demander le règlement d'un poste précis, justifié par des factures et non discuté par l'expert, obtient souvent un virement. La méthode tient en une phrase : séparez ce qui est acquis de ce qui reste à débattre, et réclamez le premier sans attendre le second.

Trois postes se provisionnent généralement le plus vite, parce qu'ils sont documentés par des factures déjà payées : les frais de déblais et de mesures conservatoires effectivement engagés, le matériel de remplacement indispensable à une reprise partielle d'activité, et surtout l'avance sur perte d'exploitation, qui est presque toujours la plus urgente puisque c'est elle qui paie les charges fixes et les salaires pendant que le local est fermé.

Formulez la demande par écrit, avec le montant réclamé, le poste concerné et les justificatifs en pièces jointes. Si elle reste sans réponse, réitérez en recommandé : le courrier produit alors un double effet, puisqu'une lettre recommandée avec accusé de réception concernant le règlement de l'indemnité interrompt la prescription biennale (article L. 114-2).

Indemnité immédiate puis indemnité différée : pourquoi deux versements ?

Parce que l'assurance de dommages est un contrat d'indemnité : l'indemnité due par l'assureur ne peut pas dépasser la valeur de la chose assurée au moment du sinistre (article L. 121-1 du code des assurances). L'expert chiffre donc la valeur de remplacement, en retranche un abattement de vétusté, et l'assureur verse ce solde : c'est l'indemnité immédiate. Le complément « valeur à neuf », lorsque le contrat le prévoit, arrive ensuite, sur justificatifs de reconstruction ou de remplacement effectifs.

La vétusté n'est pas une pénalité, c'est un calcul : elle traduit l'âge et l'usure du bien détruit. Elle se discute poste par poste, avec des factures d'achat, des dates de mise en service, un carnet d'entretien : une machine révisée l'an dernier ne subit pas l'abattement d'une machine du même âge jamais entretenue. C'est l'un des rares endroits de l'expertise où un document produit au bon moment change directement le montant.

Le second versement, lui, obéit à deux chiffres qui appartiennent à votre contrat et à lui seul : un plafond, que les contrats expriment tantôt en pourcentage de l'indemnité immédiate, tantôt en montant, et un délai de reconstruction ou de remplacement au-delà duquel le complément n'est plus dû. Ces deux valeurs varient d'un contrat à l'autre : relevez-les au moment de l'expertise, pas le jour où vous voudrez réclamer le complément. Un local reconstruit hors délai fait perdre la part de vétusté, définitivement.

Trois règles qui décident de qui touche l'argent

La première surprend souvent : l'indemnité qui répare un bâtiment n'est pas libre d'emploi. Sauf dans le cas particulier de l'article L. 121-16, les indemnités versées en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d'assiette, et toute clause contraire dans les contrats d'assurance est nulle d'ordre public (article L. 121-17). Le même texte ajoute qu'un arrêté du maire prescrit ces mesures de remise en état, dans un délai de deux mois suivant la notification du sinistre au maire par l'assureur ou l'assuré.

La deuxième concerne votre banque. Les indemnités dues par suite d'assurance contre l'incendie sont attribuées, sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang (article L. 121-13). Si le local est financé par un prêt assorti d'une hypothèque ou d'un privilège, l'établissement prêteur a vocation à capter l'indemnité : mieux vaut organiser ce point avec lui dès le début du dossier plutôt que de le découvrir à l'arrivée du virement.

La troisième vise les locataires. En cas d'assurance du risque locatif ou du recours du voisin, l'assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l'objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tant que ceux-ci n'ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre (article L. 121-13, dernier alinéa). Autrement dit : la part qui répare le local du bailleur ne transite pas par votre trésorerie.

Qui paie le chiffre d'affaires, les salaires et le loyer pendant la fermeture ?

Le chiffre d'affaires perdu relève exclusivement de la garantie perte d'exploitation, souscrite séparément : la garantie incendie répare des biens, pas une activité. Les salaires peuvent relever de l'activité partielle, puisqu'un sinistre de caractère exceptionnel figure parmi les motifs qui permettent à l'employeur d'y recourir (article R. 5122-1 du code du travail). Le loyer, lui, se règle sur le bail et sur le code civil.

La perte d'exploitation indemnise la marge brute non réalisée pendant l'arrêt ou le fonctionnement dégradé, ainsi que les frais supplémentaires engagés pour limiter cet arrêt : location d'un local provisoire, sous-traitance, matériel de remplacement. Elle se dimensionne à la souscription sur deux paramètres : la marge brute déclarée, et la période d'indemnisation. L'incendie est précisément le sinistre qui consomme le plus de période — il faut déblayer, obtenir les autorisations, reconstruire, rééquiper, réapprovisionner, puis retrouver la clientèle. Douze mois sont vite courts. Notre article sur le calcul de l'indemnité de perte d'exploitation détaille la mécanique, et la calculette perte d'exploitation donne un ordre de grandeur du capital à déclarer.

Côté salariés, l'activité partielle est le dispositif prévu lorsque l'entreprise doit réduire ou suspendre temporairement son activité ; l'article R. 5122-1 du code du travail range parmi ses motifs le sinistre ou les intempéries de caractère exceptionnel. La demande d'autorisation se prépare tôt, et elle se documente avec le rapport d'intervention des secours et les premières constatations de l'expert.

Le loyer, enfin, obéit à une règle dure. L'article 1722 du code civil prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail, et « dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ». La conséquence est lourde pour un commerce : un bail résilié de plein droit emporte la disparition du droit au bail, c'est-à-dire de l'élément qui porte souvent une part décisive de la valeur du fonds.

Deux réserves avant d'en tirer des conclusions. La première tient aux trois mots mis en gras ci-dessus : ce texte suppose un cas fortuit, et c'est précisément ce que l'article 1733 du code civil fait peser sur vous. Locataire, vous répondez de l'incendie du local, à moins de prouver un cas fortuit, une force majeure, un vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Les deux articles s'emboîtent : l'origine du feu commande à la fois votre responsabilité envers le bailleur et le sort du bail, ce qui explique qu'un dossier incendie se joue largement sur le rapport d'expertise relatif à la cause. La seconde réserve est plus simple : votre bail commercial a pu aménager ces conséquences — relisez ses clauses relatives à la destruction des lieux et à leur reconstruction avant de considérer le bail comme perdu. Notre article sur l'assurance obligatoire dans un bail commercial détaille ce partage des responsabilités.

Ce qui fait dérailler un dossier incendie, et comment l'éviter

Six points expliquent l'essentiel des dossiers incendie mal réglés : déblayer trop tôt, ne pas dater l'état des pertes, avoir déclaré des capitaux trop bas, ne pas avoir de perte d'exploitation, signer une quittance sans réserve, et laisser filer la prescription biennale en discutant par courriel.

Déblayer avant l'expert détruit la preuve du chiffrage. Ce qui a brûlé ne se reconstitue pas de mémoire ; ce qui a été photographié, si.

Ne pas dater l'état des pertes revient à renoncer aux seules bornes que la loi fixe à la durée de l'expertise. Sans date de remise, les trois et six mois de l'article L. 122-2 n'ont pas de point de départ opposable.

Des capitaux trop bas déclenchent la règle proportionnelle de capitaux : si la valeur réelle des biens au jour du sinistre excède le capital déclaré, l'assuré est considéré comme restant son propre assureur pour l'excédent et supporte une part proportionnelle du dommage (article L. 121-5 du code des assurances). Ce texte s'achève cependant sur trois mots qu'il faut aller chercher dans votre police : « sauf convention contraire ». Certains contrats professionnels comportent une clause qui écarte ou aménage la règle proportionnelle de capitaux ; si la vôtre en comporte une, l'abattement ne vous est pas opposable dans les termes qu'elle fixe. À défaut d'une telle clause, la règle joue de plein droit — et sur un incendie qui détruit tout, elle s'applique alors à l'intégralité du dossier, pas à une fraction. Notre article sur les capitaux de matériel et de stock à déclarer en donne la démonstration chiffrée, et la calculette de capitaux multirisque pro permet de vérifier les vôtres en quelques minutes.

L'absence de perte d'exploitation transforme un sinistre indemnisé en dépôt de bilan : les biens sont remplacés, mais les mois sans recettes restent intégralement à votre charge.

Une quittance signée sans réserve ferme la discussion sur le poste qu'elle règle. Relisez la mention, et portez vos réserves par écrit si un poste reste ouvert.

La prescription biennale de l'article L. 114-1 court pendant que le dossier s'enlise. Deux ans passent vite sur un incendie avec reconstruction : écrivez en recommandé.

Un dernier point, plus favorable celui-là. Si un tiers est à l'origine du feu — installateur, entreprise intervenue sur place, occupant voisin —, vous n'avez pas à attendre l'issue d'un recours pour être indemnisé : l'assureur qui a payé l'indemnité est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans vos droits et actions contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage (article L. 121-12 du code des assurances). Ce n'est pas une simple précaution de votre côté : le même article prévoit que l'assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l'assuré quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l'assuré, s'opérer en sa faveur. Détruire les pièces qui désignent le responsable, ou transiger seul avec lui sans en informer votre assureur, peut donc vous coûter une part de votre propre indemnité. Conservez tout ce qui identifie l'origine : factures d'intervention, contrats de maintenance, échanges écrits, numéros de série des appareils.

Pour comparer votre couverture actuelle à ce qu'elle devrait être, la page multirisque professionnelle détaille les garanties et leurs capitaux, et le devis multirisque professionnelle en ligne permet d'indiquer les capitaux à assurer ; un conseiller vous recontacte ensuite pour finaliser. Si le sinistre a touché votre logement et non un local d'activité, la marche à suivre est différente et décrite dans notre article sur l'incendie en assurance habitation. Si l'eau d'extinction a endommagé les locaux voisins ou ceux du bailleur, le partage des responsabilités suit la logique exposée dans notre article sur le dégât des eaux en local commercial.

Vos questions sur l'indemnisation après un incendie professionnel

Un dossier incendie se gagne sur deux dates : celle de la déclaration, et celle de la remise de l'état des pertes.